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Oui, entrez, entrez, dans le « Blog » de « l’Incroyable Ignoble Infreequentable » ! Vous y découvrirez un univers parfaitement irréel, décrit par petites touches quotidiennes d’un nouvel art : le « pointillisme littéraire » sur Internet. Certes, pour être « I-Cube », il écrit dans un style vague, maîtrisant mal l’orthographe et les règles grammaticales. Son vocabulaire y est pauvre et ses pointes « d’esprit » parfaitement quelconques. Ses « convictions » y sont tout autant approximatives, changeantes… et sans intérêt : Il ne concoure à aucun prix littéraire, aucun éloge, aucune reconnaissance ! Soyez sûr que le monde qu’il évoque au fil des jours n’est que purement imaginaire. Les noms de lieu ou de bipède et autres « sobriquets éventuels » ne désignent absolument personne en particulier. Toute ressemblance avec des personnages, des lieux, des actions, des situations ayant existé ou existant par ailleurs dans la voie lactée (et autres galaxies) y est donc purement et totalement fortuite ! En guise d’avertissement à tous « les mauvais esprits » et autres grincheux, on peut affirmer, sans pouvoir se tromper aucunement, que tout rapprochement des personnages qui sont dépeints dans ce « blog », avec tel ou tel personnage réel ou ayant existé sur la planète « Terre », par exemple, ne peut qu’être hasardeux et ne saurait que dénoncer et démontrer la véritable intention de nuire de l’auteur de ce rapprochement ou mise en parallèle ! Ces « grincheux » là seront SEULS à en assumer l’éventuelle responsabilité devant leurs contemporains…

samedi 25 mars 2017

Limites des SCI

Conseil d’État, n° 395983 du vendredi 24 février 2017
 
Mentionné dans les tables du recueil Lebon
8ème - 3ème chambres réunies  
M. Jean-Marc Anton, rapporteur M. Benoît Bohnert, rapporteur public
SCP BARADUC, DUHAMEL, RAMEIX, avocats
 
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS 
 
Vu la procédure suivante :
 
Par une requête et un nouveau mémoire, enregistrés les 8 janvier et 15 avril 2016 au secrétariat du contentieux du Conseil d’État, M. et Mme B… A… demandent au Conseil d’État :
 
1°) d’annuler pour excès de pouvoir le paragraphe 160 de l’instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912 publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012 et la décision implicite du ministre de l’économie et des finances rejetant leur demande d'abrogation de ce paragraphe ;
 
2°) de mettre à la charge de l’État la somme de 5.000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
 
Vu les autres pièces du dossier ;
 
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
 
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Jean-Marc Anton, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public.
 
La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Baraduc, Duhamel, Rameix, avocat de M. et MmeA....
 
Considérant ce qui suit :
 
1. Aux termes du 1 de l’article 13 du code général des impôts : « Le bénéfice ou revenu imposable est constitué par l’excédent du produit brut, y compris la valeur des profits et avantages en nature, sur les dépenses effectuées en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu ». Aux termes de l’article 14 du même code : « (…) sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties (…) ». Aux termes de l’article 28 du même code : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété ». Aux termes de l'article 31 du code : « I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : 1° Pour les propriétés urbaines : (…) d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (…) ». Il résulte de la combinaison de ces dispositions que, sauf disposition législative spécifique, seuls les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de biens ou droits immobiliers destinés à procurer des revenus fonciers sont déductibles du revenu brut foncier. 
 
2. En vertu de l’article 8 du code général des impôts, en cas de démembrement de la propriété de parts d’une société de personnes détenant un immeuble donné en location, seul l’usufruitier de ces parts est soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire n’étant pas regardé comme disposant d’un revenu à ce titre. Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier. Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers.
 
3. Il résulte de ce qui précède qu’en énonçant au paragraphe 160 de l’instruction fiscale publiée au bulletin officiel des finances publiques le 12 septembre 2012, intitulée « Revenus fonciers – Charges déductibles – Intérêts et frais d’emprunts », que « les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location », le ministre n’a ni incompétemment ajouté à la loi, ni méconnu les articles 8, 13, 28 et 31 du code général des impôts.
 
4. Les requérants ne peuvent en outre utilement se prévaloir, pour contester la légalité de l’interprétation donnée de la loi par le paragraphe 160 précité de l’instruction qu’ils attaquent, de ce qu’en vertu d’un rescrit n° 2007/53 (FP) du 11 décembre 2007, mentionné au paragraphe 170 de cette même instruction, il est admis que les intérêts d’emprunt effectivement versés par les nu-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer soit l’acquisition de la nue-propriété, soit les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles, sont déductibles des revenus fonciers provenant, le cas échéant, de leurs autres propriétés. 
 
5. Il résulte de ce qui précède que la requête de M. et Mme A… doit être rejetée, y compris leurs conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
 
D E C I D E :
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Article 1er : La requête de M. et Mme A… est rejetée.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme B… A… et au ministre de l’économie et des finances.
 
Au premier abord, il s’agit donc de la confirmation par le Conseil d’État de la doctrine administrative selon laquelle le nu-propriétaire des parts d’une société détenant un immeuble loué nu ne peut déduire les intérêts des emprunts contractés pour acquérir cette nue-propriété.
Et de rappeler que lorsqu’un bien immobilier donné en location nue fait l’objet d’un démembrement de propriété, les loyers sont imposables, dans la catégorie des revenus fonciers, au nom du seul usufruitier, qui peut déduire de ces revenus les charges foncières effectivement supportées sur l’immeuble démembré.
Bien qu’il n’ait pas de revenus à déclarer au titre de l’immeuble démembré, le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à déduire des revenus fonciers provenant de ses autres propriétés les dépenses qu’il a, le cas échéant, lui-même supportées sur l’immeuble démembré (en ce sens, par exemple, CE 21-2-1979 n° 4896).
Il peut de même déduire les intérêts des emprunts qu’il a contractés pour financer l’acquisition de la nue-propriété des immeubles loués ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de ces immeubles (BOI-RFPI-BASE-20-80 no 170). 
 
Ces solutions sont logiques : Dès lors que le bien est productif de revenus fonciers, les charges de nature foncière exposées sur le bien doivent être admises en déduction ; le droit de propriété du bien étant démembré, ces charges sont déductibles par celui, usufruitier ou nu-propriétaire, qui les a effectivement payées.
Lorsque le démembrement porte, non pas sur l’immeuble loué, mais sur les parts de la société détenant l’immeuble, le revenu net foncier constaté par la société, déterminé par différence entre les loyers perçus et les charges de nature foncière exposées, est en principe imposable au nom de l’usufruitier des parts.
Celui-ci peut par ailleurs déduire du bénéfice foncier imposable en son nom les intérêts des emprunts ayant financé l’acquisition de l’usufruit des parts (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 150).
En revanche, pour l’administration, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire des parts, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location » (BOI-RFPI-BASE-20-80 n° 160).
 
Saisi d’une demande d’annulation de ces dernières dispositions pour excès de pouvoir, le Conseil d’État confirme la doctrine administrative. Il relève que seul l’usufruitier des parts étant soumis à l’impôt sur le revenu à raison de la quote-part correspondante des revenus fonciers perçus par la société, le nu-propriétaire ne peut être regardé comme disposant d’un revenu à ce titre.
Par suite, les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire pour financer l’acquisition de la nue-propriété des parts ne peuvent être regardés comme une charge exposée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu foncier.
Dès lors, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que l’intéressé percevrait à raison d’autres biens ou droits immobiliers.
 
L’usage d’une SCI en vue d’acquérir, de détenir, de gérer et/ou de vendre un bien immobilier permet bien des « optimisations ».
Une pleine propriété directe des personnes physiques est archi-balisée par le CGI.
Le code civil permet même de démembrer cette propriété entre usufruit et nue-propriété et la loi fiscale sait s’adapter.
Mais l’avantage que le même immeuble, démembré, indivis, en copropriété ou non, soit détenu par une SCI permet les mêmes effets mais dédoublés.
À savoir, la SCI vend son bien, le calcul des éventuelles plus-values et les exonérations conséquentes à la durée de détention du bien, sont réalisés au niveau de la SCI et répercuté ensuite aux associés chacun au prorata de ses parts dans le capital social.
Autrement dit, un bien acquis depuis plus de 30 ans par une SCI est exonéré de plus-value pour chacun des associés, fussent-ils dans le capital social que depuis 1 ou 2 ans…
Et inversement, un bien acquis l’année dernière par une SCI détenue par des associés « trentenaires », et dont ceux-là se séparent de leurs parts dans l’année, en supposant qu’ils fassent alors une plus-value conséquente, est elle-même exonérée.
Donc, double délai…
Idem pour les moins-values, mais c’est moins rigolo, qui s’imputent sur des plus-values de même nature dans les délais requis par le législateur !
 
En revanche, plus drôle encore, vous empruntez à votre banquier (qui vous le fait payer cher) pour acquérir des parts de SCI au capital disons élevé, et vous allez voir un second banquier au nom de ladite SCI en vue d’emprunter une somme conséquente pour acquérir un immeuble dont vous allez tirer des revenus fonciers, le fisc sera forcé d’admettre la déductibilité des intérêts des deux emprunts.
Et on peut même démultiplier le schéma avec des parts de SCI détenues par d’autres SCI, et ainsi de suite…
À vous de vous démerder pour les rembourser ensuite, là, c’est neutre fiscalement, sauf à payer l’IR sur les montants des loyers encaissés qui servent au remboursement du principal (l’emprunt).
Ce qui, soit-dit en passant permet d’affirmer que, économiquement, vous payez de l’impôt sur des remboursements, mais passons…
 
Là où le bât blesse, c’est que si vous passez par la case « démembrement », eh bien naturellement, n’ayant pas de revenus sur lesquels imputer le coûts des intérêts payés en cas d’emprunt, fume mon gars, le fisc ne veut rien savoir : Logique (comme on vient de le dire), et ce, immeuble par immeuble.
C’est une faculté réservée à l’usufruit.
Attention pareillement, la même manip, avec ou sans démembrement de propriété, avec ou sans SCI intermédiaire, ne fonctionne pas si vous vous réservez l’usage de l’immeuble, donc a priori sans revenu.
Même si c’est possible, par intermittence, parfois sous forme de crédit-d’impôt, en fonctions de lois fiscales successives, et surtout de la nature des travaux ainsi financés, dans cette hypothèse : Mais c’est un autre sujet.
 
Peut-être qu’un jour il en ira différemment, dès lors que des rigolos-politiques imaginent d’imposer aussi à l’IR l’usage personnel de son bien.
Vous savez, « taxer les loyers fictifs ».
Là, je serai « Gauloisien-de-Gauloisie-hérétique », bé je monte une SCI détenue par une autre société « exilée », et fort de moi-même, ma résidence principale, elle va te générer un « déficit-foncier » maximal, parce qu’évidemment, occupant de mon bien au titre d’un bail d’habitation consenti à moi-même, je vais pouvoir ne pas payer mon loyer sans risque d’expulsion de moi-même, et imputer les pertes ainsi créées sur d’autre revenus-fonciers jusque-là imposables sur le dos de locataire « in bonis ».
Bref, le schéma est près, dès que « Pique-éty » devient ministre du logement ou de l’économie et de la phynance…
 
Bonne fin de week-end à vous toutes et tous !
 
I3

vendredi 24 mars 2017

Ils nous auront bien faire rire !

Saillies de campagne !
 
C’est fabuleux quand ils viennent en bande égayer votre soirée télévisuelle…
Naturellement, je n’ai pas pu assister, mais on m’a raconté les meilleures du dernier débat d’avant-début-de-campagne (à 5 sur 11), avant que le « sport » ne commence vraiment.
Un débat paraît-il long, pugnace, animé, mais toujours cordial que vous avez été des millions à regarder.
Les cinq candidats à l’élection présidentielle les mieux placés dans les sondages ont débattu pendant plus de trois heures, lundi 20 mars.
Séquences marquantes :
 
Alors que « Marinella-tchi-tchi » évoque une « explosion de l’insécurité, de la violence, des cambriolages » – conséquence, selon elle, de plusieurs années de « laxisme » –, « Deux-noix-Âme-mont » a sèchement répliqué : « Je me disais : que vous soyez une droguée aux pages faits divers c’est une chose, mais vous êtes candidate à la présidence de la République. Et je trouve que ce n'est pas très sérieux », a raillé le candidat soce.
 
L’échange aurait également été vif entre « Marinella-tchi-tchi » et « Manu-MacRond » sur la laïcité. Alors que la présidente du F.haine a accusé l’ancien ministre d’être « pour le burkini sur les plages », ce dernier l’a coupé net, manifestement agacé : « Non, s’il vous plaît, (…) vous serez gentille, je ne vous fais pas parler, je n’ai pas besoin d’un ventriloque ! Tout va très bien, si j’ai besoin de dire quelque chose je le dis clairement c’est mon habitude. »
 
Comme pour mieux installer l’idée du match entre ces deux-là au second tour, ils se sont affrontés à plusieurs reprises dans ce débat. Notamment lorsque la candidate a accusé le leader « d’En marche ! » d’incarner le « vide absolu, sidéral », tandis qu’il présentait sa vision de la France dans le monde.
« Vous avez un talent fou, vous arrivez à parler sept minutes, je suis incapable de résumer votre pensée, vous n’avez rien dit ! », s’est moquée la présidente du F.haine, avant de conclure : « Je voudrais que les Français s’attachent à vérifier qu’à chaque fois que vous prenez la parole, vous dites un petit peu de ceci, un petit peu de cela, et jamais vous ne tranchez. »
 
La discussion opposait aussi « Deux-Âme-Mont » à « Manu-MacRond » mais c’est « Mes-Luches » qui a fait rire la salle. Alors que le candidat soce attaquait son rival en l’interrogeant sur l’opacité du financement de sa campagne, l’ancien ministre de l’Économie a sèchement répliqué, jurant « n’être tenu par personne ». Et pendant que les journalistes tentaient d’interrompre l’échange, qui tournait au vinaigre, « Mes-Luches » a alors lancé un très ironique : « Il faut bien qu’il y ait un débat au PS », déclenchant de nombreux éclats de rire.
 
« Ffifi-le-souteneur », lui, se serait montré le plus offensif sur les questions économiques. Alors que « Marinella-tchi-tchi » venait de qualifier le régime social des indépendants (RSI) de serial killer, l’ancien Premier ministre a saisi la balle au bond : « Le vrai serial killer du pouvoir d’achat des Français, c’est Madame Le Pen avec la sortie de la zone euro et le rétablissement du franc. »
 
Il a lui aussi été attaqué par ses adversaires. Comme lorsque « Manu-MacRond », bien décidé à mettre en avant sa promesse de renouvellement, s’est fait un malin plaisir de souligner sa différence d’âge et d’expérience avec l'ancien Premier ministre : « Je ne suis pas comme vous dans la vie politique depuis trente ans. »
Il a dû y en avoir d’autres, mais je ne les ai pas notés ou on ne me les a pas rapportés.
 
Ceci dit, il n’y avait pas que dans « l’arène » que ça pleuvait. J’ai pu répertorier quelques « twists » extérieurs.
Par exemple celui de « Sicile-Du-Flot-Vert » : « Marine Le Pen n’oublie pas de draguer l’électorat des pieds-noirs et des harkis le 19 mars, date anniversaire du cessez-le-feu de la guerre d'Algérie et journée nationale dédiée à la mémoire des victimes de la guerre d’Algérie »
Mais aussi : « Jean-Luc Mélenchon fête son grand rassemblement place de la République (la préfecture de police n’a pas communiqué d’estimation sur le nombre de manifestants présents) »
 
Et puis on se souvient pour l’occasion de débats antérieurs, plus ou moins lointains avec là encore des saillies parfaitement rigolatoires, qui nous changent des histoires de costard, de robe, d’enveloppe et de « fifille s» au turbin ou de je ne sais quels autres abus abusifs d’avec vos impôts.
Pour mémoire :
 
« Bling-bling » : « Et si dans sa famille, on ne mange pas de porc, et bien le jour où à la cantine, il y a des frites avec une tranche de jambon, et bien le petit, il ne prend pas de tranche de jambon, il prendra une double ration de frites. »
 
« Quelle indignité ! », entendu lors du dernier débat télévisé, le 17 novembre 2016, où « Bling-bling » lance cette réplique, sans broncher, à un « David-Pue-jadis » circonspect. 
 
« Tu as été une très bonne porte-parole. » (« Bling-bling » à « Haine-K’a-aime »).
 
« Commence déjà à être élu, tu verras que c’est très difficile » à l’adresse de « Pruneau-la-Maire ».Réplique : « Tu avais dit avant 2012 que tu ne te représenterais pas si tu perdrais, les mots ont un sens. » 
 
« J’ai été heureux de participer à ce combat, au revoir à tous. »
 
De « Bling-bling » réussissant à se glisser dans la peau d’une grande tragédienne après sa défaite au premier tour de la primaire.
 
On se rappelle, pour les plus anciens, dans la même veine de « Juppette », « Droit dans mes bottes j’ai été, droit dans mes bottes je resterai. »
Est-ce un alexandrin ?
 
Dans le chapitre des aveux, le même : « J’ai été un peu volage. »
Entre son divorce avec Christine et ses secondes noces avec Isabelle, le maire de Bordeaux aurait papillonné et se serait beaucoup amusé.
L’habit ne fait décidément pas le moine, dit-on…
 
Sachant pertinemment qu'il n’est plus un perdreau de l’année – comme on dit dans le Bordelais – « Juppette » a tenté de se rajeunir par tous les moyens durant cette campagne.
Après s’être essayé au « beer-pong » avec un groupe d’étudiants en état d’ivresse avancé, le maire de Bordeaux s’est hasardé dans un lexique qu’il pensait « branché », en ponctuant quelques-uns de ses discours par des « j’ai la pêche » ou encore des « je vais mettre toute la gomme ».
C’était bien essayé.
 
« Je fais mes courses moi-même à Bordeaux, hein. Et je ne vais effectivement pas au Prisunic. » oubliant que le dernier établissement Prisunic avait fermé ses portes en 2003 et changé d’enseigne depuis.
Et puis le magnifique : « En matière judiciaire, il vaut mieux avoir un passé qu’un avenir. »
C’est pas si mal vu, même si « Fifi-le-souteneur » n’a rien encore compris.
Peut-être le premier va-t-il souhaiter « la bienvenue au club » au second…
 
« Fifi-le-souteneur » encore : « J’ai regretté l’anecdote sur les pâtes aux saucisses qu’il m’arrive de cuisiner le soir en famille. »
Et de regretter par la suite quelques-uns des détails peu ragoûtants qu'il a confié à l’antenne.
 
« Qui imagine un instant le Général de Gaulle mis en examen ? » : « Fifi-le-souteneur », futur repris de justice…
 
Mais aussi « Coopé-rative » : « Je n’en ai aucune idée, combien coûte un pain au chocolat (…) Ça dépend des tailles, je pense que ça doit être aux alentours de 10 ou 15 centimes d’euros, peut-être… »
 
« Il est un colosse qui dispose de tous les pouvoirs et de tous les moyens, un colosse réputé invincible. Ceux-là ont oublié la belle histoire de David contre Goliath. Il est des colosses dont les pieds sont en argile. »
Maître « Coopé-rative » sur un arbre perché aimait étaler sa culture livresque. Aujourd’hui, il aura peut-être tout le temps de philosopher.
 
« Une France décomplexée, c'est une France qui monte à cheval, comme Zorro. »
Ce jour-là, se fantasmait-il en justicier masqué ?
 
« J’assume qu’il faut un gouvernement de choc, avec des ministres de gauche… pardon de droite. »
Dès le premier débat télévisé, le maire de Meaux avait commencé à balbutier et a confondre sa droite et sa gauche, pas encore latéralisé à son âge, le jeune-homme.
 
« C’est historique, on est d’accord. »
En bon camarade il avait tenté de rapprocher ses adversaires, plus divisés qu’unis, en soulignant les rares points positifs des débats.
 
N’oublions pas « Haine-k’a-aime » : « Pardon mais moi, j’ai fait un service militaire et je ne balayais pas la cour de la caserne. »
Rappelons qu’en qualité de polytechnicienne, elle a fait son service (obligatoire pour les élèves de l’ékole) en qualité d’élève-officier.
D’ailleurs, quand ils sortent diplômés, ils ont directement trois sardines (capitaine) et avanceront sans même servir jusqu’au grade de « colon » (5 sardines-or) à l’âge de la retraite sonnante.
C’est certain, ce ne sont pas ceux-là qui balayent la cour…
 
Mais aussi « Au premier tour, on choisit, il y a plusieurs projets qui sont proposés : il y a la revanche, la nostalgie, la déprime… »
Et pour marquer d’un ultime coup d’éclat le dernier débat, elle avait désigné chacun de ses adversaires par ces petits noms dignes des sept nains.
 
Voilà, on attend les suivantes avec une impatience redoublée…
 
Rubrique de l’âge du capitaine 
 
Tout le monde avait très vite compris que notre auteur lisait son dernier recueil de poème sur une édition « braille » pour être lui aveugle, à l’occasion de l’énigme de la semaine dernière.
Bravo à toutes et tous !
 
Ceci dit, puisque vous êtes si forts (et moâ si nul) saurez-vous expliquer celle-là ?
On est sur un clipper de « l’Ami-Râle » qui sort de la rade de Brest sous voile.
La manœuvre étant terminée, le navire met le cap à l’ouest et deux matelots prennent un peu de repos le long du bastingage, sur la plage avant.
Jean-Marc est à bâbord (gôche) du navire et scrute l’horizon lointain.
Jean-Paul est à tribord (droâte) du navire, sur la même plage avant et scrute également les lointains horizons…
La scène dure le temps d’une cigarette, puis Jean-Marc s’adresse à son ami : « Tu saignes du nez », lui dit-il.
Comment a-t-il pu savoir ce détail sans que ni l’un ni l’autre ne se retourne ni ne dise quoique ce soit.
Attention détail important, le trois-mâts barque navigue « bâbord-amure »…
 
À vos neurones et bon week-end à toutes et à tous !
 
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