Avertissement : Ceci est un roman, une fiction, une « pure construction intellectuelle », sortie tout droit de l’imaginaire de son auteur. Toute ressemblance avec des personnages, des lieux, des actions, des situations ayant existé ou existant par ailleurs dans la voie lactée (et autres galaxies), y compris sur la planète Terre, y est purement, totalement et parfaitement fortuite !
Gabrielle.
Elle se démène depuis le mois de janvier 2010 pour inventorier et évaluer les « SCI », SCPI et SII ramenées d’Angleterre par Paul de Bréveuil.
Sur 13 milliards d’euros, évalués à la louche et à coût quasi-historique, la moitié (46 %) ont pu être liquidés rapidement, avant la fin de l’année, sans effondrement du marché, parce qu’il s’agissait de SCPI cotées, adossées à un marché et tout en générant quelques belles plus-values surprises pour les plus anciennes participations seulement.
Un marché atone, certes, mais au moins existant.
Pas compliqué : gérées par des banquiers ayant pignon sur rue, à travers des filiales spécialisées, il suffisait de les contacter, de relever les cours et de se positionner à la vente.
S’agissant toutefois de droits immobiliers, les actes à rédiger par leurs notaires, les contre-expertises d’évaluation à réaliser, les rendez-vous de signature, tout ça a pris une majeure partie de l’année, bien qu’elles n’étaient pas trop nombreuses.
Et les interlocuteurs, étaient heureusement à-peu-près toujours les mêmes, ce qui a facilité les choses.
Il a surtout s’agit de constater des plus-values nettes, minorées hélas des coûts d’acte connexes.
C’est toujours de l’argent en plus, à sa place dans les caisses de l’État, et c’est bien là l’essentiel de l’agence pour laquelle elle travaille.
En revanche, les 12.000 et quelques vraies SCI, c’est une autre paire de manches. Beaucoup sont propriétaires d’immeubles, dont il a fallu des mois et des mois d’expertise sur le terrain pour évaluer réellement les actifs et beaucoup d’autres seulement des titres d’autres SCI, elles-mêmes ayant souvent des actifs mixtes, immeubles, bouts d’immeuble, parfois seulement des terrains ou des droits à construire, des baux à construction, le tout géré et administré par des « syndics » locaux.
Dans quelques cas, les SC n’ont que des prêts à leur actif, des sommes prêtées à des OPHLM sans grand espoir de remboursement, ou à quelques « institutionnels-sociaux » un peu plus solvables.
Parfois elles portent des dettes entre-elles. Parfois avec seulement une ligne d’écriture comptable, parfois avec des actes sous-seing privé, plus rarement sur actes authentiques, notariés.
Mais le pire, c’est que si les unes et les autres encaissent bien des loyers, des remboursements et/ou des intérêts, la gestion ne serait-ce que des comptes sociaux est rapidement devenu un enfer tel qu’il a fallu mobiliser rapidement une brigade entière d’une dizaine de spécialistes en détachement de Bercy pour centraliser l’ensemble et avoir une vue des flux à peu-près complète.
Et si ce n’était que ça !
Toutes ces SCI, outre que d’avoir des participations croisées pour la plupart, éclatées, dispatchées dans un maquis touffu tel qu’il est quasiment impossible de « consolider » l’ensemble selon la norme comptable habituelle, pour avoir toutes des « minoritaires », ont chacune une flopée d’associés à convoquer individuellement aux adresses contenues dans les registres sociaux pour tenir les assemblées générales ordinaires et obligatoires.
Ce n’est plus 12.000 mais 80.000 personnes physiques, quand on ressort les participations croisées « internes » à cette véritable nébuleuse intriquée.
On n’imagine même pas le coût postal, et surtout le travail de préparation qu’il peut y avoir derrière, ne serait-ce que pour transférer les sièges sociaux ailleurs que dans les cabinets de syndic-gérant les loyers et charges, et regrouper l’ensemble dans les locaux de Bercy !
Il aura fallu renoncer aux procédures statutaires, quand on avait les statuts envoyés par le clerc de l’étude de Lady Joan et procéder, en deuxième avis, par voie d’annonce légale dans un JAL.
Sans plus de succès d’ailleurs pour faire venir des gens vraiment pas intéressés du tout par le sort de leurs parts d’actifs.
Parce qu’au premier jet des convocations, pour changer l’adresse des sièges sociaux, dire que les comptes seraient arrêtés plus tard quand c’était nécessaire, faute d’élément fiable, et dire et décider qu’il n’y aurait pas de distribution de dividende ni même le versement d’acompte, sur 80.000, il y a presqu’autant de retours de LRAR, correspondant à un peu plus de 72.000 adresses, les autres s’étant vraisemblablement perdues !
Et dans le lot, de ces « minoritaires », ce ne sont toujours que les mêmes 9.288 noms exotiques à des adresses parfois tout aussi « exotiques ».
Environ 4.600 pour ces dernières.
À en perdre son latin… À croire que des immeubles complets sont peuplés de fantômes, toujours les mêmes, aux quatre coins de la planète.
Mais bon, l’année 2010 a pu ainsi être passée à faire le tri entre les urgences et de laisser de côté le sort des 12.000 SCI avant que d’y voir plus clair : l’urgence, c’était de faire rentrer les 3 milliards d’euro disponibles à l’occasion de la cession des parts de SCPI et autre SII cotées.
À la tête de sa petite cellule, Gabrielle Choisille se réservait les années 2011 et 2012 pour traiter du reste : normalement, on pouvait espérer remettre la main, à les liquider, sur les 10 milliards restant.
Ce qu’elle entreprend en mettant en vente les actifs immobiliers et en faisant du rentre-dedans chez les débiteurs « externes » à la nébuleuse, compensant entre eux les « internes ».
Reste qu’à la fin du deuxième trimestre 2012, après avoir bouclé la plupart des cessions dans de bonnes conditions, estime-t-elle, et parfois même de façon inattendue pour être mirifiques, telle que le Trésor a finalement encaissé plus que les 13 milliards attendus, elle reste avoir un problème de taille sur les bras.
Les minoritaires, et leurs droits de l’ordre de 15 % de l’ensemble, c’est environ 2,25 milliards d’euros d’actifs divers et environ 150 millions/an de revenus encaissés par les syndics et dont le Trésor, s’il en a la charge, ne peut rien en faire !
Son directeur lui suggère de consigner tout ça, et leurs parts de plus-values, à la CDC, dont c’est le métier et la raison d’être : aux bénéficiaires, ayant-droits ou héritiers de faire valoir leurs droits dans le délai de la prescription trentenaire après dissolution.
Comme ils ne se sont pas manifestés, qu’ils sont injoignables à la dernière adresse connue et que ce n’est pas la CDC qui fera des recherches, c’est tout bénéfice pour le Trésor.
« Oui, mais l’impôt sur le revenu et les plus-values réalisées ? »
La question conne qui bloque le neurone du Directeur en charge de chapeauter les activités de Gabrielle et de son équipe.
On ne va quand même pas leur en faire cadeau, alors même qu’ils n’ont rien glandé, même si avec le régime des plus-values immobilières à long terme la recette risque d’être mineure par rapport au reste.
Quant aux revenus fonciers, ils leur sont dus, mais il n’y a aucun mécanisme de retenu à la source qui est prévu par les textes applicables alors qu’ils sont imposables, même en considérant qu’ils auraient pu être tous soumis au « forfait » du micro-foncier : ce n’est pas possible pour des SCI.
Et il n’est légalement pas non plus possible de faire un prélèvement forfaitaire de précaution, à titre conservatoire, sans risquer de paraître abusif et spoliateur : ce serait illégal.
Opération impossible à moins de se priver d’impôts supplémentaires sur au moins deux ans. Et, si ce sont biens des associés fantômes depuis l’origine, il faudra faire une croix sur l’IR dû pour les années prescrites. Trop considérable.
Il faut qu’il en réfère à sa hiérarchie…
Comme lui n’a déjà pas toutes les informations, bloquées au titre du « secret d’État », la hiérarchie n’en a pas plus est reste bien embêtée à trouver une solution…
Gabrielle a alors l’idée d’en référer à Paul de Bréveuil, celui par lequel ces fonds sont revenus au pays, dans une opération où elle-même n’avait pas la possibilité de poser toutes les questions souhaitées.
Et puis il lui reste en souvenir émouvant les fameuses et folles étreintes d’avec le bonhomme de l’époque où Jean-Charles, son chef, s’était envoyé en l’air avec l’anglaise à l’origine de toute cette fortune.
En trois ans de travail de forcené, elle n’a pas trop vieilli. Comme il y avait pris un plaisir non feint, peut-être méritait-elle un « repos de la guerrière » en compensation joignant sinon l’utile, au moins l’agréable.
D’autant que le temps est désormais lointain où elle faisait des folies de son corps jusqu’à plusieurs fois par jour !
Le problème du bonhomme, c’est qu’il est rarement à Paris.
Mais qu’elle finit quand même par le recevoir dans ses locaux de Bercy.
Pas tout-à-fait ce qu’elle espérait, puisque la réunion se passe en compagnie de Chrystelle, son adjointe.
« Beau boulot, ma chérie ! » Glops… Y’a « une » témoin ! On se calme Paul, on se calme.
« Mais pourquoi vous n’avez pas réuni toutes ces parts de SCI en une seule main pour faire une TUP (Transmission Universelle de Patrimoine) comme je l’avais suggéré ? »
Parce que ça n’est pas possible sans un audit des comptes et valeurs des biens détenus et que la moitié des 30 % des minoritaires reste inconnue.
« Tu veux dire 15 % des actifs sont sans adresse connue ? Ou encore 15 % des revenus, c’est ça ? Et personne ne s’est manifesté quand ils n’ont pas reçu leur acompte trimestriel de dividende l’année dernière ? »
C’est ça.
Paul fait un rapide calcul. « Tu sortais combien de rendement net ? »
5,27 % sur valeur de vente. Valeur réactualisée, donc.
« Des loyers nets de toutes charges qui étaient versés tous les ans ? »
Tous les ans, elle ne sait pas, mais probablement même tous les trimestres. « Ça devait être plus en pourcentage avant, peut-être 10 ou 11 % sur les immeubles les plus anciens, puisqu’ils n’étaient pas réévalués alors que les loyers l’étaient… »
Ce n’est pas ce qu’il cherche. C’était 5 % en valeur historique, très probablement.
Ce qui fait que depuis 1992, environ 5,6 milliards d’équivalent euro manquent à l’appel pour avoir été distribués.
« Dis donc, dans tes comptes, ceux rendus par Lady Joan, y’a-t-il des dividendes à encaisser dans tes rapprochements bancaires, en crédit ? »
Chrystelle cherche…
« Je n’ai pas souvenir de ça, Paul. »
Et l’autre de confirmer.
« Si je te suis bien, tes associés fantômes, ils encaissent leur chèque depuis l’origine, mais ne répondent pas aux convocations quand il s’agit de faire une plus-value. C’est bien ça ? »
Oui.
« Et alors, qu’est-ce qui t’interdit de leur faire un chèque pour les payer de leurs droits ? » Où est le problème.
« On ne sait pas s’ils paieront leur IR là-dessus, puisqu’on ne les identifie pas pour avoir de fausses adresses, ni si on doit leur appliquer un forfait libératoire et de quel montant, quand ils sont à l’étranger. »
Les rapiats !
Ils ont des contribuables inconnus aux adresses indiquées, qui encaissent bien les chèques, mais ils en sont à bloquer les versements dus à ces gars-là de peur qu’ils ne payent pas d’impôt dessus… Fabuleux !
Et ça ne donne rien quand Bercy croise les noms et adresses des bénéficiaires avec son propre « grand-fichier » des 33,7 millions de contribuables locaux, dont il est vrai qu’il n’y en a que 17,9 millions qui payent de l’IR.
« Oui, c’est ça ! On en a découvert des nouveaux inconnus au bataillon. »
9.288 noms pour environ 4.600 pour adresses.
Pas la mer à boire, quand même, s’étonne Paul.
« Tu sais quoi, si ça ne t’ennuie pas, tu me donnes le fichiers de ces citoyens-là et je me charge de les retrouver pour que tu puisses virer tout ça soit à la CDC soit à leur compte vérifié. Au moins tu auras leurs nouvelles adresses pour envoyer tes bulletins de recoupements. Ça te va ? »
Il ferait ça pour elle ?
« C’est vraiment très gentil de ta part, Paul. Tu nous libérerais d’une difficulté finale pour boucler ce dossier, tu sais. »
Il commence seulement à comprendre… que s’il y a 5,6 Md€ rien que sur 13 des 35 milliards ramenés d’Angleterre, il y a donc 15 milliards à rechercher sur la totalité de l’enveloppe, que des aigrefins encaissaient tous les ans en douce !
Et l’amiral aurait alors raison.
« On dîne ensemble ? »
Et lui de lui raconter qu’il va être bientôt papa, qu’elle en change de sujet aussitôt, ravie pour lui, mais déçue intérieurement à n’en rien laisser paraître !
Une « salope » avait retiré Paul « du marché » en ne prenant pas assez de précaution…
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